案情簡介

　　2012年8月，武某與某家電公司簽訂房屋租賃合同一份，合同約定，家電公司將自己有權對外轉租的位于某路段沿街樓房B座一層的房屋租賃給武某，用于開電玩城，租期10年，租金每年30萬元，第二年至第十年每年租金遞增比例為上一年度的5%，合同還約定了其他條款。

　　合同簽訂后，家電公司即將該涉案房屋交付給武某。次日，武某即開始對涉案租賃房屋進行裝修。此后武某多次要求家電公司提供該涉案房屋的整體消防驗收合格手續(xù)，一直未能提供。同年8月6日，家電公司法定代表人張某給原告出具承諾書一份，內容為：承諾于2012年8月31日前將消防備案手續(xù)到位，過期承擔一切損失。到期后，家電公司仍未提供涉案房屋的消防驗收合格手續(xù)。2012年9月3日，武某與家電公司法定代表人張某簽訂終止房屋租賃合同，合同約定，因出租方到約定期間(2012年8月31日前)未給承租方提供消防備案書(消防驗收合格證)，造成承租方無法正常經(jīng)營，給承租方造成損失，承租方現(xiàn)要求終止租賃合同。給承租方造成的一切經(jīng)濟損失由出租方承擔，自2012年9月3日起出租方不向承租方計算房租。后家電公司遲遲不返還原告預交的租金并拒絕賠償原告的損失。武某遂訴至法院要求家電公司返還租金并賠償損失100余萬元。

　　細節(jié)分析

　　案件的爭議焦點為：消防驗收不合格 房屋租賃合同是否歸于無效?

　　根據(jù)《最高人民法院答復云南省高級人民法院<關于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復>》第二條 “租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過消防機關驗收的，人民法院不應當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無效”，第三條“租賃房屋用于開設經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當?shù)毓�安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件”的規(guī)定，原告所租賃的房屋不屬于必須要按照國家工程建筑消防技術標準進行設計的對象，雙方在簽訂合同時，也未將租賃房屋經(jīng)消防驗收合格約定為合同生效條件，故原被告簽訂的房屋租賃合同不具備合同無效的情形，雙方簽訂的房屋租賃合同應屬有效合同。

　　雖然租賃房屋未經(jīng)消防驗收合格不是租賃合同生效的必要條件，但租賃房屋的消防驗收是原告開辦電玩城不可或缺的前提條件之一，因被告家電公司在承諾期限內未能提供涉案房屋的消防驗收手續(xù)，導致原告無法辦理電玩城開業(yè)前所需手續(xù)，致使原告簽訂合同的目的不能實現(xiàn)。原告提出解除合同，被告家電公司亦同意解除，經(jīng)原被告雙方協(xié)商一致達成的解除房屋租賃合同系雙方當事人的真實意思表示。因此，導致雙方簽訂的租賃合同解除的責任在被告，被告應當返還原告所交租金及押金并賠償原告的各項經(jīng)濟損失。

　　最終，法院依法判決被告返還原告租金及押金165 068元并賠償原告損失268 865元。判決后原被告均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。

　　

 

　　律師警示

　　一、依法成立的合同受法律保護，對雙方當事人均具有約束力，雙方當事人應當按照合同約定履行各自的義務。雙方在平等自愿的基礎上簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，該合同應合法有效。因一方原因直接導致不能實現(xiàn)合同目的，雙方自愿達成解除合同的意思表示，應當尊重當事人的意愿，可以要求退還租金及賠償損失。

　　二、承租人應根據(jù)需要選擇相應類型的房屋承租。特別需要提醒的是，如果該承租房屋需用于辦公，則必須選擇非居住用房。因為如果涉及辦理營業(yè)執(zhí)照，只有房屋類型為非居住用房的，工商行政管理部門才會核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。具體房屋類型需根據(jù)產(chǎn)權證上的記載確定。另外，確定房屋類型并選擇相適應類型房屋租賃后，應當著重房屋的附屬設計，比如消防設施，供水、供暖等。

　　法律法規(guī)

　　《合同法》第212條：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”

　　第216條：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”